大皖新闻讯 7月25日上午，合肥中院召开发布会，公布了《合肥法院物业纠纷审判工作情况及合肥市物业纠纷典型案例》，对全市两级法院近三年审理的物业纠纷案件进行了梳理总结，提出建议与对策，着力从源头化解纠纷，努力构建管理有序、服务完善、和谐安定的物业服务新格局。
发布会现场
大皖新闻记者从现场获悉，2020年至2022年，全市两级法院共新收物业服务合同纠纷案件35130件，结案35109件。结案标的额由6656.6万元增至9769.5万元。
上述案件中，一审审结该类案件中适用小额诉讼程序的有27036件，占比78.63%。一审以调解或撤诉结案的共26517件，调撤率为77.13%。
在全市受理的物业纠纷案件中，因拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%，其中业主以物业公司服务存在瑕疵为由拒缴物业费的占比最高，达70%以上。
总体来看，合肥市物业服务合同纠纷呈逐年上升之势，物业纠纷案件涉众人数多、群体性强，纠纷容易形成恶性循环。
合肥中院对物业纠纷案的成因进行了分析，其中，涉及物业公司服务质量评价监管问题最为常见，此外，较为常见的成因还包括：物业公司服务收费标准问题、前期规划和开发商遗留问题、业主法律意识淡薄问题、业委会和业主大会的成立有有效运行问题等。
基于以上分析，合肥中院针对物业纠纷提出化解建议，共同发力，深化“府院联动”机制，多个相关部门组成协同共治机制，形成齐抓共管的良好工作格局；主管部门严格落实相关规定，强化对开发商监管力度；引入第三方监理机构，加强物业服务质量动态监管；及时组织成立业主大会，提升业主大会及业委会建设水平。
大皖新闻记者还根据发布会内容，梳理了几起涉物业纠纷的裁判典型案例。
案例一：新物业公司来了，老物业不愿意撤场
【基本情况】
2023年初，高新区某小区召开业主大会，决定不续聘原物业公司，授权业委会公开重新选聘物业公司。业委会通过第三方招标确定新的物业公司后，发函致原物业公司，要求按期撤离小区并做好交接工作。然而经多次沟通、协调，该原物业公司拒绝撤场。
【处理结果】
管委会相关部门主动介入，约谈原物业公司，要求按照业主大会表决结果执行，配合做好新老物业交接。为推动平稳交接，管委会成立政法、建设、城市管理、公安以及属地社区中心为主的联合工作组。同时，依据相关规定，对原物业公司及相关责任人作出信用处理，限制在本地承接新的物业服务项目。通过及时有效行政介入处理，控制了矛盾冲突，原物业公司完成了撤场交接工作。
【典型意义】
近年来，物业“退出难”问题十分突出，容易出现群体性事件。《安徽省物业管理条例》第六十二条规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理；业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。根据相关规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业公司不能以其他纠纷未解决为由拒不履行交接义务。
案例二：捆绑收取停车费与物业费，属于不当收费被纠正
【基本情况】
包河区某小区业主反映，该小区物业公司存在将停车费与物业费捆绑收费行为。
【处理结果】
包河区物业管理部门会同属地街道，在对情况核实基础上，约谈该物业公司法定代表人和项目经理，责令其立即整改，并按照相关规定对该企业进行信用处理。物业公司对不当收费行为作出纠正。
【典型意义】
物业企业与业主之间是平等民事主体之间的委托关系，物业公司无权单方面采取限制手段强迫业主缴纳物业费。法律法规也明确规定了物业公司催收物业费的正当方式和禁止行为。《合肥市住宅小区物业管理条例》规定，业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。物业企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。
案例三：业主在车位安装充电桩，物业拒绝被告上法庭
【基本案情】
姚某系合肥某小区业主,购买了该小区地下产权车位。2020年11月，姚某购买一辆小型电动车，在与电力部门沟通安装充电桩事宜时,电力部门告知其安装充电桩需提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚某为此多次与物业公司沟通，因遭物业公司拒绝，诉至法院。
【裁判结果】
法院审理后认为，姚某对其购买的车位享有专有使用权，该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。姚某在符合施工和使用安全要求的条件下，要求物业公司协助其安装充电桩并提供允许施工的证明材料，物业公司应予以配合。故判决物业公司于判决生效之日起七日内为姚某出具允许在该小区车位安装充电桩施工的证明材料,并协助姚某安装充电桩。
【典型意义】
民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。物业公司在提供物业服务时亦应依法履行物业服务企业的相关社会义务。新能源汽车具有节约燃油能源,减少废气排放,保护环境等优点，符合我国倡导的“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。随着新能源车辆的普及，充电桩安装纠纷也逐步增多，作为业主应当提供符合安装施工要求的基本资料，并对安装后的使用安全负主体责任。作为物业公司，应当响应国家大力支持和发展新能源汽车的政策导向，在加装业主确保或承诺物业安全的基础上，履行物业服务合同的配合、协助义务。
案例四：物业公司擅改公区，法院判决恢复原状
【基本案情】
余某系合肥市瑶海区某小区17幢101房屋业主，该小区17幢楼宗地图显示17幢和16幢之间系绿化和景观池，17幢楼的东面系绿化用地。2017年，物业公司在小区张贴改建公示，15天期满后，物业公司以业主未提出异议为由，自行将16幢楼和17幢楼之间绿化、景观池改成儿童乐园，并在17幢楼东面绿化上增设了水池。余某要求物业公司恢复小区绿化和景观池原状，在与物业公司多次沟通未果后，提起诉讼。
【裁判结果】
法院审理后认为，业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有建筑物区分所有权，物业公司未经法定程序即对小区的公共部位进行改造，属擅自变更小区共有部分的规划用途，侵害了业主对共有部分的物权，遂判决物业公司恢复原状。
【典型意义】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。物业公司要对共有部分进行改建，需符合上述规定。沉默只有在法律有明确规定的情形下才能作为意思表示的方式，物业公司在提供物业管理服务时，涉及需要业主共同决定的法定事项，应当征得多数业主的明示同意。
大皖新闻首席记者 朱庆玲 实习生 徐亚婕 摄影报道
编辑 许大鹏
