大皖新闻讯  4月21日，合肥市召开《合肥市住宅小区物业管理条例》新闻发布会。大皖新闻记者了解到，这是合肥市第一部规范物业管理活动的地方性法规，将自2023年5月1日起施行。物业费什么情况下可以调整？物业服务质价不符怎么办？如何监督业主委员会？

针对市民关注的热点问题，大皖新闻记者独家专访了合肥市住房保障和房产管理局局长陈传东。

焦点一：物业费什么情况下可以调整？质价不符怎么办？

物业费问题是大家关注的焦点。业主因不满物业服务水平拒不缴纳物业费，物业设置道闸限制业主进入小区等方式催缴的情况时有发生，从而陷入恶性循环。对于这种情况，《条例》作出了明确规定：物业服务企业采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费的，由物业管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。

“现在大部分业主反映的不是基本服务费的问题，而是增值服务费的问题。”陈传东直言，以往业主在签订商品房销售合同的时候会发现物业费中包含了增值服务费，业主在买房时不得不“被动”签约，后期可能出现质价不符的问题。现在，合肥市要求把增值服务费强制和基本服务费剥离，不允许开发商把增值服务和基本服务混在一个合同中签订，业主可根据需求自愿选择增值服务。陈传东说，对于物业服务质价不符的情况，消费者可以向价格部门进行举报，由价格部门依法处理。

陈传东表示，关于物业费调整的问题，《条例》也作出了明确的规定，物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市价格管理部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

焦点二：业主委员会无法成立怎么办？

“随着城市经济社会和物业行业发展，合肥市物业管理工作面临着许多新情况、新问题，部门和属地职能不明晰、业委会作用发挥不明显、物业服务质价不符以及公共收益管理不透明规范等等问题日益凸显，需要从立法层面加以规范和明确。”陈传东表示，《条例》结合物业管理工作中的一些实际问题和群众需求，对物业管理中“顽疾”对症下药，在规范业委会和物业企业运行、加强物业纠纷调处等方面作出创新性规定。其中，物业管理委员会制度、业主委员会履职报告制度为全省首创。

《条例》规定， 物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会：老旧小区不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。

“在业主委员会难成立或者因特殊情况组建不起来，《条例》要求由乡镇、街道组建物业管理委员会，期限是三年。”陈传东说，在业主委员会没有成立的情况下，由物业管理委员会来推动业主自治，有利于维护业主的合法权益。

焦点三：如何指导监管业主委员会？

面对业主们的高期望，业委会成立后，因部分成员精力有限、经验不足等问题导致“不作为”甚至“乱作为”，这成为压倒“业主信任”的最后一根稻草。

那么，如何来监管、指导业主委员会呢？《条例》规定，实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。

业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作有关情况。街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。 推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计。

街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。审计费用在住宅小区公共收益中支出。无公共收益或者公共收益不足的，街道办事处、乡镇人民政府应当给予适当补助。

陈传东表示，《条例》的制定，顺应了新时代物业管理发展的需要，回应了物业管理中的“堵点”、“痛点”和“难点”问题，与人民群众对美好生活的新需求相向而行，对于规范物业活动，推动问题解决，提高业主满意度，促进物业服务行业健康发展都有积极意义。

大皖新闻记者  叶晓

编辑  彭玲