购买的商品房要办证，是不是必须开发商先办理首次登记？首次登记是什么？商品房首次登记与目前正在各地大力推行的“交房即发证”，有何关联？今天，我们邀请到省不动产中心相关负责人给大家解读解读。

问：首次登记的作用是什么？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”因此，首次登记可以视作不动产其他类型登记的“前置条件”。商品房首次登记是一种常见的不动产首次登记类型，商品房项目完成竣工验收备案后，相关开发企业作为权利人向不动产登记机构申请的国有建设用地及房屋所有权第一次登记就是商品房首次登记，也就是我们常说的房地产开发企业“办大证”，首次登记完成后，购房业主才能依据购房合同等相关材料办理后续转移登记手续，领取自家的不动产权证书，也就是我们通常所说的“办小证”。

问：商品房首次登记的适用范围有哪些？

答：商品房指的是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后，按照相关要求建成的用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。房地产开发企业在项目完成竣工备案后，可以申请办理商品房首次登记。

问：开发企业如何申办商品房首次登记？

答：开发企业可以选择线下或线上申请办理商品房首次登记。根据不动产登记操作规范（试行）规定，提交的材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书或者土地权属来源材料；建设工程符合规划的材料；房屋已经竣工的材料；房地产调查或者测绘报告；权籍调查成果证明。可以共享的材料，可以不提供。

线下申办：开发企业携带相关材料前往登记部门，申请办理，登记部门3个工作日内办结。

线上申办：开发企业办理数字证书及电子签章，在“互联网+不动产登记”一体化平台办理。

问：商品房首次登记与“交房即发证”有何关联？

答：“交房即发证”指的是新建商品房业主在收房的同时，一并领取不动产权证，实现住权与产权同步。房地产开发企业须在交房完成商品房首次登记，帮助购房业主在不动产互联网一窗办事平台完成转移登记，让购房业主收房当天拿到“小证”。

问：开发企业办理商品房首次登记需要收费吗？

答：需要缴纳不动产登记费。依据发改价格规〔2016〕2559号、自然资办函〔2019〕964号等有关文件规定，不动产登记费住宅类80元/件（含车库、车位、储藏室），不动产登记费非住宅类550元/件。

问：新建商品房首次登记申请多栋（套）需提交几份材料？

答：可按栋或者按套分批办理新建商品房首次登记，以栋号为单位准备一套对应的申请材料，并由登记工作人员根据业务所含单元号个数、房屋类型开具一笔缴款通知书。

问：开发企业在办理了商品房首次登记后，发现房屋上下楼层属同一户型，但是套内建筑面积存在较大差异，应该如何处理？

答：如果发现已登记的房屋面积有误，开发企业可提供经审核的权籍调查成果前往登记部门申请办理更正登记。

吴品阶