新安晚报 安徽网 大皖新闻讯   “15万块钱买来的院子，办不了产证，万一哪天被拆了，那不是花钱买了个寂寞吗？”12月7日，黄山市歙县的洪女士向新安晚报、安徽网、大皖新闻反映，2019年4月，自己购买了黄山颐高广场小区一处1楼房屋，同时，花费15万元购买了一个配套院子。但交付时，却被告知院子只能使用，没有产权，无法办理产证。洪女士认为开发商系违法销售院子，于是将开发商告上了法庭，要求退还15万元。不过，一审被歙县法院驳回。目前，洪女士已提起上诉。

事件：没有产权的小院，随房另售15万元

洪女士是黄山歙县本地人，2019年4月，其与丈夫在位于县城的黄山颐高广场小区订购了一套1楼的房产，房屋总价为60多万元。

在购房时，洪女士被告知因为该房屋系一楼住宅，配套花园需要单独购买。“当时销售说一个花园院子15万块钱，面积大概有40平方米，交房的时候，院子也可以办产证。”

小区一楼花园已被开发商用栏杆隔离出来。

出于对院子的喜爱，洪女士在签订购房合同的当天，支付了15万元购买院子，但院子价款并未写入合同，仅收到一张开发商开具的收据。“收据上面收款事由写着‘某栋某室花园’，交钱的时候，也没有就‘花园’单独签合同，因为售楼部说小院建好再统一签合同。”

由于疫情，洪女士购买的房屋延期至2021年4月交付。洪女士前往收房时看到，一楼门口的小院也被铁篱笆围挡好了，不过，却被告知15万元购买小院可以使用，但无法办理产证。“这是我们花钱买的，如果不能办产证，那开发商凭什么买卖，合法吗？”

洪女士介绍，像她这样情况，在小区里共有40多户，有的选择接纳，有的选择起诉。“这个事情太糟心了，如果买房时知道院子没法办证，肯定不会选一楼的。就怕交房后，院子万一又被拆了，最后，花这么多钱买了个寂寞。”

起诉：要求返还15万元，一审被驳回

洪女士气不过开发商的做法，暂时没有收房，也一纸诉状，将开发商黄山市颐科电子商务产业园有限公司告上了法庭，要求退回15万元花园价款，并支付资金占用期间利息。

“‘花园’系小区公共绿地，属于全体业主所有，开发商未经规划，无权处分，更无法给我们办产证，将公共绿地售卖给我们不知情的一楼业主，侵害了我们的权益，院子交易应予以解除。”洪女士起诉称。

开发商出具给洪女士的15万购买“花园”收据。

不过，开发商向法庭提供了几组证据并辩称，一层花园不属于小区公共绿地，花园在建造及设计上具有独立性和排他性，可以认定为一楼业主的专有部分。据《民法典》关于建筑区划内“明示”属于个人绿地的情形，不属于全体业主共有。一层花园的使用并不影响小区其它公共设施的建设与使用，也不会因此对其它业主的权益造成损害。而洪女士享有的仅是花园的使用权，就目前情况来看，不影响双方合同目的的实现。

歙县人民法院审理后，认为双方未单独签订花园买卖合同，对花园的性质、产权等均没有规定，且洪女士认可花园为一楼房屋配套，需单独购买，现又只求解除花园买卖关系，不符合双方约定，也不符合约定解除和法定解除的条件，遂判决驳回洪女士的诉讼请求。

回应：小院并非公共绿化，业主拥有使用权

12月7日，新安晚报、安徽网、大皖新闻记者联系上小区开发商一名陈姓负责人，其告诉记者，小区因规划调整，将地面上的一些车位调整入扩容后的地下车库，因此，小区多出了两三千方米的绿地，后来，开发商拿出其中一部分改建成了一楼住宅花园。

该负责人强调在销售时，就已经明确告诉业主小院无产权，但其表示，虽然一楼花园小院不能办理产证，但拥有使用权，这并不是公共绿地。“小区绿化率30.2%，除掉这些一楼花园外，我们已经达标了，《民法典》有规定，这种花园小院可以认定为一楼业主的专有部分，‘明示’属于个人绿地的情形，不属于全体业主共有。”

当天上午，新安晚报、安徽网、大皖新闻记者也致电了歙县住建局房管中心，该科室一名柯姓主任对此情况颇为了解。“之前，也让开发商委托了有资质的第三方鉴定机构，对小区绿化率进行勘测，除去一楼花园面积后，绿地率已达30.2%，是达标的。因此，这一楼花园确实不属于公共绿地，但也没有产权，只有土地使用权。”

柯主任说，目前，小区是用通透栏杆将院子隔离出来的，《民法典》有规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。“至于这个花园使用权能否买卖，现在他们有业主也已经起诉到法院了，具体的可以等法院裁判结果。”

颐高广场小区有业主已收到黄山中院作出的裁定书，发回重审。

洪女士说，她前几天刚接到歙县法院作出的一审民事判决书，驳回了她的诉讼请求，但她已经提起上诉。“小区其它业主和我情况一样，但起诉比我早，上诉结果出来了，黄山市中院认为案涉花园是否为小区公共绿地、黄山市颐科电子商务产业园有限公司围建花园是否经过了规划部门批准，一审法院未予查清，裁定发回歙县法院重审。”

新安晚报 安徽网 大皖新闻记者 朱庆玲

编辑  许大鹏