小区业委会任期满了该怎么换届？如果业委会不作为，能重新选吗？业委会是不是可以代替业主大会行使职权？……这些问题在《合肥市住宅小区物业管理条例》都有详细规定，听“房小宣”来说道说道……

问：小区业委会任期届满，仍然不换届怎么办？

房小宣：业主委员会逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届工作。

正常情况下，业主委员会任期届满五个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府收到后，应当在业主委员会任期届满三个月前，指导成立业主委员会换届工作小组，并在任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

问：业委会在任期内有哪些情况，可以重新选？

房小宣：主要有三种情况：第一种，业主委员会连续六个月不依法履行职责，严重损害业主权益的；第二种，业主委员会成员人数不足业主委员会组成人员总人数二分之一的；第三种，五分之一以上业主提出重新选举业主委员会的。这三种情况下，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主大会召开会议，重新选举业主委员会。

问：小区业委会是否可以履行业主大会职权？

房小宣：这个不可以。业主委员会是业主大会执行机构，负责执行业主大会的决定事项。未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）制定共有资产和公共收益管理与使用办法；

（三）制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；

（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（五）向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；

（六）改变共有物业用途。